El presidente Daniel Noboa firmó el Decreto Ejecutivo 462 el 31 de julio de 2026, publicado en el Registro Oficial, Cuarto Suplemento N° 339, del lunes 3 de agosto de 2026. La norma reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal y establece un nuevo régimen para el cobro de expensas y la restricción de bienes comunes a propietarios morosos.
¿Qué cambios introduce el Decreto?
La reforma, que sustituye el artículo 19 del reglamento y añade los artículos 19.1 al 19.7, busca fortalecer el cobro de deudas atrasadas en los condominios del Ecuador y establecer reglas claras para equilibrar el pago de obligaciones con la protección de derechos básicos de los residentes.
1. Restricción de uso de bienes y servicios comunes no indispensables
Mientras subsista la mora en el pago de expensas ordinarias, extraordinarias, aportes al fondo común de reserva, intereses o gastos de cobranza, el copropietario o usuario no podrá acceder a bienes, áreas, servicios o amenidades comunes no indispensables.
¿Qué áreas pueden restringirse?
- Salones comunales y salas de eventos
- Piscinas y gimnasios
- Canchas deportivas y áreas de BBQ
- Terrazas recreativas y salas de cine
- Espacios de coworking
- Parqueaderos de visitantes
- Ascensores de carga
- Servicios centralizados como agua caliente o internet comunal
- Los reglamentos internos de cada inmueble podrán ampliar este listado.
2. Lo que NO se puede restringir
La norma establece límites claros: en ningún caso las restricciones podrán afectar:
- El ingreso peatonal al inmueble
- El acceso al bien exclusivo (departamento o casa)
- El acceso al parqueadero propio
- El suministro de agua potable fría
- El saneamiento
- La seguridad básica
- Las rutas de evacuación
- El acceso de ambulancias, bomberos, policía o personal médico
- Los mecanismos de movilidad para mujeres embarazadas o personas con discapacidad
3. Procedimiento de notificación previa
Antes de aplicar cualquier restricción, la administración debe notificar al copropietario el estado de mora, con indicación de la unidad inmobiliaria, el periodo adeudado, el número de expensas vencidas y el saldo total pendiente. La notificación puede realizarse por comunicación física, correo electrónico, mensaje telefónico o cualquier canal previsto en el reglamento interno.
Se concede un plazo de cinco días para que el obligado pague, justifique el pago o solicite un convenio. Vencido este plazo sin regularización, la administración deberá aplicar las restricciones de forma obligatoria. Las limitaciones deben levantarse dentro de las veinticuatro horas siguientes al pago total o la suscripción de un convenio de pago válido.
4. Liquidación de valores y convenios de pago
Cuando existan dos o más expensas vencidas, el administrador o presidente del condominio debe emitir de forma inmediata la liquidación de valores adeudados. Esta liquidación debe someterse a aprobación de la Asamblea General en un plazo máximo de treinta días y, una vez aprobada, tendrá carácter de título ejecutivo —lo que permite iniciar procesos judiciales para recuperar los valores adeudados.
Los convenios de pago deben constar por escrito con el reconocimiento expreso de la deuda, el monto, el plazo y los intereses aplicables. El incumplimiento de dos cuotas produce el vencimiento anticipado del saldo pendiente.
5. Intereses automáticos y gastos de cobranza
La mora comienza desde el día siguiente al vencimiento del plazo de pago, sin necesidad de requerimiento previo. La deuda generará intereses calculados con base en la tasa de interés activa vigente del Banco Central del Ecuador (6,79% para agosto de 2026). Además, el propietario deberá cubrir los gastos que se originen por las gestiones de cobranza, tanto extrajudiciales como judiciales.
6. Pérdida del derecho a voto y cargos administrativos
Los copropietarios morosos perderán el derecho a votar en las asambleas mientras mantengan obligaciones pendientes y no podrán postularse ni ejercer cargos administrativos dentro del condominio.
7. Reincidencia
Se considera reincidente al copropietario que, tras regularizar sus obligaciones o suscribir un convenio, vuelva a incurrir en mora dentro de los doce meses siguientes.
8. Obligaciones de transparencia
La administración estará obligada a publicar mensualmente el estado de cumplimiento de pago por unidad inmobiliaria y el detalle de la cartera vencida. Si incumple con esta gestión, podrá ser removida del cargo.
Vigencia
El Decreto entró en vigencia el mismo día de su publicación en el Registro Oficial: lunes 3 de agosto de 2026. A partir de esa fecha, las nuevas disposiciones son de aplicación obligatoria.
Referencias: Registro Oficial, Cuarto Suplemento N° 339, 3 de agosto de 2026; Decreto Ejecutivo No. 462; Lexis.com.ec; Diario La Hora; El Comercio; Primicias; Ediciones Legales.